เราจะมาเริ่มทำความรู้จักในเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทต่างๆ โดยเริ่มจากเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์น้อยที่สุด หรือ ไม่มีเลยโดยเริ่มต้นจากเอกสารดังต่อไปนี้
ภบท. 5 หรือ ชื่อเรียกเต็มคือ “ภาษีบำรุงท้องที่”
เอกสารชิ้นนี้เป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวที่ผู้เข้าทำประโยชน์เข้าไปขอเสียภาษีบำรุงท้องที่ให้กับท้องถิ่นนั้นๆ ส่วนมากแล้วใช้ประกอบกับการขอทำประโยชน์ในที่ดิน เอกสารชิ้นนี้ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในการครอบครองแต่อย่างใดนะครับ เป็นแต่ผู้ครอบครองที่ดินได้แจ้งต่อ อบต.ในการขอเสียภาษี ซึ่ง อบ๖งไม่ได้มีอำนาจในการตรวจสอบการครอบครอง จึงมีหน้าที่ออกเอกสารการรับเงินภาษีนี้ไว้ เรียกว่า ภบท. 5 ซึ่งส่วนมากแล้วจะเป็นการบุกรุกที่ดินสาธารณะหรือรกร้างว่างเปล่า เพื่อเข้าทำประโยชน์แล้วไปขอจ่ายภาษี จากนั้นก็เอาไปอ้างว่ามีสิทธิ์ในการครอบครอง ส่วนมากที่ดินแบบนี้จะอยู่ในเขตที่เป็นภูเขาที่มีห้วย หนอง ลำคลอง เหมาะที่จะพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยว และ ในตลาดก็เห็นคนที่นำที่ดินแบบนี้มาขายกันมากมายหลายเจ้า ถ้าเจอที่ดินแบบนี้ให้นึกเสมอเลยนะครับว่าถ้าคุณจะซื้อมาคุณอาจจะต้องเสียมันไปในสักวันหนึ่งพร้อมกับค่าปรับจากทางราชการที่ประเมินมูลค่าการเปลี่ยนแปลงสิ่งแวดล้อมให้คุณได้ปวดหัวทีเดียว โดยส่วนตัวแล้วผมคิดว่าควรหยุดสนับสนุนการซื้อ-ขายที่ดินแบบนี้กันได้แล้ว เพราะเท่ากับสนับสนุนการบุกรุงเพื่อยึดครองทรัพยากรของชาติ
ไม่มีผู้ซื้อก็ไม่มีผู้ขายประมาณนั้นครับ
สปก. 4-01 ชื่อเรียกเต็มคือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน”
มีต้นทางมาจากพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีหลักการสำคัญว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะต้องมีฐานะยากจน เขตปฏิรูปที่ดินหมายถึง ที่ดินที่เป็นชุมชนเต็มรูปแบบมาก่อน ที่ดินที่เป็นไร่สวนทำกินของราษฎรตั้งแต่บรรพบุรุษ และที่ดินป่าเสื่อมโทรม หมดสภาพป่าและไม่สามารถฟื้นสภาพป่าได้อีก ไม่รวมถึงป่าในเขตอนุรักษ์เช่นอุทยานแห่งชาติ เขตรักษาพันธุ์สัตว์ หรือเขตต้นน้ำลำธาร หน่วยงานหลักที่รับผิดชอบการออกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 คือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ประเทศไทย เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้ไม่อนุญาตให้ทำการซื้อขายที่ดิน หากมีการซื้อขายในขณะที่เอกสารสิทธินี้ยังมีผลอยู่จะเป็นโมฆะ แต่สามารถโอน แบ่งแยก และเป็นมรดกตกทอดให้แก่บุคคลในครอบครัวได้ เช่น สามี ภรรยา บุตร บิดา มารดา พี่น้องร่วมบิดามารดา พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดา และหลาน สามารถเช่าหรือเช่าซื้อเพื่อเกษตรกรรม (ไม่อนุญาตให้เช่าเพื่อจุดประสงค์อื่น) ไม่สามารถจดทะเบียนจำนองได้ เว้นแต่เป็นโครงการของรัฐบาลที่อนุญาตให้ใช้เอกสารสิทธิเป็นประกัน สิทธิในที่ดินยังคงเป็นของรัฐ ประชาชนสามารถคืนที่ดินให้รัฐหากไม่ต้องการ และรัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้หากตรวจสอบพบว่าประชาชนมิได้ใช้ทำการเกษตร
นส. 2 ชื่อเรียกเต็มคือ “เอกสารสิทธิ์ครอบครองทำประโยชน์ชั่วคราว” หรือ “เอกสารใบจอง”
เป็นหนังสือให้สิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยที่ผู้ได้เอกสารใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวภายใน 6 เดือน และต้องทำให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง เอกสารสิทธิ์ชนิดนี้ไม่สามารถโอนให้แก่ผู้อื่นได้ เว้นแต่การสืบทอดเป็นมรดก ในกรณีที่ได้ทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขแล้ว สามารถขอเอกสารที่ดินประเภท น.ส.3 หรือโฉนดได้ ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด แต่เอกสารนี้ไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันได้
นส. 3 ชื่อเต็มคือ “หนังสือรับรองการทำประโยชน์”
คือหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามกฎหมาย กล่าวคือ ต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขาหรือภูเขา ที่เกาะ ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 20(3) และ (4) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2526 หรือที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวมไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อสาธารณะประโยชน์อื่น ๆ
ผู้ซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นยังไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์สามารถจำหน่าย จ่ายโอน และทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินนั้นได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า “ที่ดินที่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้วให้โอนกันได้” หนังสื่อรับรองการทำประโยชน์มีทั้งหมด 3 แบบดังนี้
น.ส.3 ก (ครุฑเขียว) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน และมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้คะ ทั้งนี้การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจากแนวรั้ว แนวหลักซึ่งปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน หรือจากลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่ เป็นต้น
น.ส.3 ข (ครุฑดำ) ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งคณะรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติ ตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอตามมาตรา 19 แห่งประราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 แล้ว
น.ส.3 (ครุฑดำ) ใช้ในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในท้องที่อื่นนอกจากที่ระบุไว้ในข้อ 1. และ 2. เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นเดียวกับ น.ส.3 ก เพียงแต่ไม่มีการทำระวางเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดิน รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่ แต่อย่างไรก็ตาม น.ส.3 จะมีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส.3 ก
นส. 5 ชื่อเต็มคือ “ใบไต่สวน”
คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินและให้หมายความถึงใบนำด้วย โดยเป็นหนังสือที่จะออกก่อนการออกโฉนดที่ดินทุกครั้ง เนื่องจากสมัยก่อนการที่กรมที่ดิน ออกสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใด มักใช้เวลาเป็นปีกว่าจะออกโฉนดได้ ทำให้ราษฎรเกิดความเดือดร้อน เพราะระหว่างที่โฉนดยังไม่ออกราษฎรไม่สามารถทำการโอนที่ดิน หรือนำที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิ์อื่นได้ กฎหมายจึงกำหนดให้ใบไต่สวน เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ที่จะจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมใด ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน แต่ยุคสมัยเปลี่ยนไปทำให้เจ้าพนักงานสามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันที ในทางปฏิบัติหากมีการออกสำรวจ เจ้าหน้าที่ก็สามารถแจกใบไต่สวน และโฉนดที่ดินได้เลยพร้อม ๆ กัน
นค. 3 หรือ ชื่อเต็ม “หนังสือแสดงการทำประโยชน์”
เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์สำหรับสมาชิกนิคม ที่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเองโดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการเกินกว่า 5 ปี โดยเมื่อได้ น.ค.3 มาแล้ว ตามมาตรา 11 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 บัญญัติว่าสามารถนำ น.ค.3 มาขอโฉนดที่ดินได้ โดยโฉนดที่ดินที่ออกจากหลักฐาน น.ค.3 ถูกกำหนดห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี เว้นแต่ตกทอดเป็นมรดก
นส.4 หรือ ชื่อเต็ม “โฉนดที่ดิน”
คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมาย โดยยังรวมไปถึง โฉนดแผนที่,โฉนดตราจอง และโฉนดตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โฉนดที่ดินนั้นมีหลายแบบได้แก่ น.ส.4, น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4 ง และ น.ส.4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน
ทั้งนี้ น.ส.4 จ. เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด พร้อมทั้งระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน
นอกจากนั้น โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก ซึ่งคุณผู้อ่านสามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน.
ในลำดับที่สี่ เมื่อเราขอตรวจเอกสารสิทธิ์แล้วว่าสามารถซื้อขาย, เปลี่ยนมือ หรือ มีกรรมสิทธิ์ในการถือครองอย่างถูกกฏหมายแล้ว ต้องดูตำแหน่งที่ตั้ง, แผนผังและระวางที่ดินบนเอกสารสิทธิ์นั้นให้ชัดเจนด้วยนะครับ ว่ามีทางเข้าออกหรือไม่ ? ติดทางสาธารณะประโยชน์ หรือ ว่าเป็นที่ตาบอด, หน้ากว้างติดถนน หรือ ริมน้ำ, รูปแปลงที่ดิน ฯลฯ
