โซนสีและผังเมืองที่ดินมีความสำคัญอย่างไร ?

โซนสีของผังเมือง เรื่องใกล้ตัวที่ดูเหมือนจะไกลห่าง

เรื่องสีของผังเมืองนี้ ถ้าเราไม่ได้อยู่ในแวดวงคนที่ต้องซื้อขายที่ดินเป็นประจำแล้วเราคงไม่ได้ให้ความสนใจกับมันมากเท่าไหร่ใช่ไหมครับ เพราะเวลาจะซื้อที่สักแปลงเราก็แค่ดูที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ทางเข้าออก และ เอกสารสิทธิ์ ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่สามารถเห็นได้ตรงหน้า หากแต่ถ้าเราจะลงทุนให้รอบคอบไปกว่านั้นเราก็ควรพิจารณาเรื่องของผังเมืองเป็นส่วนประกอบด้วยก็จะเป็นการดีมาก

โดยทั่วไปแล้วในแต่ละจังหวัดก็จะมีผังเมืองเป็นของตัวเอง ซึ่งจะกำหนดตามลักษณะของ เขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชยกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตการเกษตร เขตอนุรักษ์ เป็นต้น ซึ่งในแต่ละเขตนั้นจะมีโซนสีเป็นตัวกำหนดเพื่อที่จะไม่ต้องการให้เราใช้ที่ดินผิดประเภท ตัวอย่างเช่น เราต้องการหาซื้อที่สักแปลงนึงเพื่อที่จะมาสร้างโรงงานเล็ก ๆ สักแห่ง แต่ปรากฎว่าที่ดินที่เราซื้อไปนั้น ตอนซื้อเราไม่ได้ตรวจสอบผังเมืองให้เรียบร้อยก่อนก็เลยไปซื้อในพื้นที่การเกษตรที่ไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างโรงงาน ดังนั้นที่ดินของเราจึงไม่อาจที่จะสร้างโรงงานได้ จำเป็นต้องหาซื้อที่ดินแปลงอื่นที่อยู่ในเขตอุตสาหกรรมมาใหม่เพื่อก่อสร้างโรงงาน เป็นต้น

ดังนั้นสีของที่ดินในแต่ละประเภทก็จะมีการกำหนดลักษณะการใช้ประโยชน์และข้อห้ามไว้แล้วจากทางราชการ ดังนั้นเราจึงควรใส่ใจในการตรวจสอบทุกครั้งก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

นอกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองที่กำหนดแล้ว สีของผังเมืองก็จะเป็นตัวที่บ่งบอกถึงมูลค่าของที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตด้วย ตัวอย่างเช่น ในปัจจุบันบ้านพักของเราอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยผังเมืองสีเหลือง ซึ่งถือว่าเป็นเขตที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่น ซึ่งมีโอกาสมากที่ผังเมืองจะถูกปรับให้กลายเป็นพื้นที่สีส้มหรือหนาแน่นมากยิ่งขึ้นในอนาคต นั่นก็หมายความว่าราคาที่ดินสำหรับการซื้อขายก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้นผังเมืองและสีของที่ดินจึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญสำหรับการลงทุนซื้อ-ขายที่ดินนะครับ

ต่อไปเรามาดูกันเรื่องแผนพัฒนาที่ดินซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบกับมูลค่าที่ดินของเรา

แผนพัฒนาที่ดินมีความสำคัญอย่างไรกับมูลค่าที่ดิน ?

แผนพัฒนาที่ดินที่กำลังกล่าวถึงนี้ หมายถึงแผนพัฒนาที่ดินที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ลงทุนโดยบุคคลภายนอก อาทิ เอกชน หรือ รัฐบาล ซึ่งหากเราสามารถรู้ทิศทางการพัฒนาที่ดินในย่านนั้นได้ก็จะทำให้ที่ดินที่เราถือครองหรือต้องการจะซื้อนั้นมีมูลค่าเพิ่ม หรือ ลดได้อย่างมากในระยะเวลาอันรวดเร็ว อาทิ โครงการก่อสร้างห้างสรรพสินค้า, โครงการสร้างสถานีรถไฟฟ้า, โครงการเวนคืนสร้างสนามบิน, สถานีกระจายสินค้า ฯลฯ เพราะว่าโครงการพัฒนาที่ดินต่างๆ เหล่านี้จะก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อม โดยเฉพาะการดึงดูดให้คนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ทำให้เหมาะกับการประกอบพาณิชยกรรมประเภทต่างๆ เป็นต้น ดังนั้นการที่จะสามารถรู้ได้ถึงโครงการพัฒนาที่ดินล่วงหน้าจึงนับว่ามีคุณค่าต่อการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง

รูปแปลงที่ดินและความสำคัญ

ที่ดินผืนนึงก็จะประกอบไปด้วยส่วนที่สำคัญมากๆ ก็คือหลักหมุดกำหนดขอบเขตของที่ดิน ซึ่งรูปแปลงของที่ดินก็จะคือพื้นที่ภายในหลักหมุดที่ปักปันไว้นั่นเอง

รูปแปลงที่ดินนั้นมีได้เป็นหลายลักษณะ อาจเป็นได้ทั้ง สามเหลี่ยม สี่เหลี่ยม ครึ่งวงกลม หรือ รูปทรงอิสระอื่น ๆ ที่ไม่ได้เข้าพวกใด ซึ่งที่ดินทุกแปลงก็จะมีลักษณะที่ดินของตัวเองอยู่ ถ้าที่ดินมีรูปแปลงที่เป็นสัดส่วนสวยงาม เราก็จะสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่นัั้นได้เต็มที่ แต่หากที่ดินนั้นมีรูปแปลงที่ไม่สมมาตร การจัดสรรวิธีใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นก็อาจจะต้องพึ่งพาการออกแบบที่ดีและอาจมีพื้นที่บางส่วนที่ไม่สามารถนำมาทำประโยชน์ได้เต็มศักยภาพ

หากจะแบ่งรูปแปลงที่ดินคร่าว ๆ เราจะแบ่งออกได้ 3 รูปแบบดังนี้

1. แปลงที่ดินรูปสี่เหลี่ยม

ไม่ว่าจะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า, สี่เหลี่ยมคางหมู หรือ สี่เหลี่ยมจตุรัส ที่ดินที่มีรูปแปลงแบบนี้ถือได้ว่าเป็นที่ดินที่มีการจัดการและใช้ประโยชน์ได้ง่ายและเต็มมูลค่ามากที่สุด ทั้งเรื่องการจัดการระยะร่น, FAR, OCR ฯลฯ

2. แปลงที่ดินรูปสามเหลี่ยม หรือ ที่ดินแบบชายธง

ที่ดินแบบนี้มักไม่เป็นที่นิยมแต่ถ้าอยู่ในย่านทำเลทอง หรือ อยู่ในเมืองที่กำลังเติบโตก็ถือว่ายังพอใช้ได้ โดยเฉพาะถ้าเป็นที่ดินที่ดินกับถนนหลักสายสำคัญๆ

3. แปลงที่ดินรูปอิสระ

เป็นที่ดินที่มีลักษณะไม่เป็นทั้งสี่เหลี่ยม, สามเหลี่ยม หรือ แม้กระทั่งทรงกลม เป็นที่ดินที่มีการหักมุมหลายครั้ง ซึ่งที่ดินลักษณะนี้จะมีการบริหารจัดการได้ค่อนข้างยากเนื่องจากมีข้อจำกัดมาก ทำให้มักจะไม่สามารถใช้ประโยชน์ในรูปแปลงที่ดินได้อย่างเต็มที่

ต่อไปเราจะมาดูเรื่องความสำคัญของถนนที่ติดกับที่ดินกันครับ

ถนนติดที่ดินหรือที่เรารู้จักกันในชื่อ “ทางสาธารณะประโยชน์” นั้นมีความสำคัญกับที่ดินของเราเป็นอย่างมาก ทั้งในด้านความสะดวกและมูลค่าของที่ดิน

ถนนหน้าที่ดินนั้นจะเป็นตัวกำหนดลักษณะของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เช่น ระยะร่น, ความสูงและพื้นที่ใช้สอยของอาคาร ตัวอย่างเช่น การก่อสร้างอาคารที่อยู่ในซอยซึ่งเป็นถนนขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับอาคารสูงที่อยู่ริมถนนใหญ่ที่เราสามารถเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจน เป็นต้น

นอกจากนั้นแล้วเราก็ควรพิจารณาด้วยว่าถนนที่อยู่หน้าที่ดินแปลงที่เราสนใจนั้นมีลักษณะการจราจรเป็นอย่างไรบ้าง ? เช่น เดินรถทางเดียว หรือ สามารถเดินรถสวนกันได้ หรือ เป็นพื้นที่ที่ห้ามจอดรถริมถนนในบางช่วงเวลา หรือ ตลอดเวลาเป็นต้น

ปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้มีผลเป็นอย่างมากต่อประโยชน์ในการใช้สอยที่ดิน ลองนึกดูซิครับว่าถ้าเราต้องการทำการค้าแบบมีหน้าร้านในพื้นที่แบบนี้แต่ลูกค้าไม่สามารถจอดรถเพื่อลงมาซื้อสินค้าได้การค้าเราจะเป็นอย่างไร ? ทุกว้นนี้เราจะเห็นสภาพแบบนี้อยู่มากครับโดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ที่อยู่เรียงรายกันริมถนน สมัยก่อนนั้นการจะได้อาคารพาณิชย์มาทำการค้าสักห้องนึงนั้นต้องเซ้งกันเป็นแสนเป็นล้านบาท แต่ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าอาคารพาณิชย์เดี๋ยวนี้ส่วนมากจะปิดตายกันเยอะครับ ก็เนื่องมาจากปัญหาไม่มีที่จอดรถนั่นเอง ประกอบกับแนวโน้มการทำธุรกิจที่เป็นออนไลน์มากขึ้น ทำให้กิจการต่างย้ายเข้าไปใช้พื้นที่ในบ้าน หรือ โฮมออฟฟิศแทน ไม่เช่นนั้นก็พากันย้ายสู่อาคารสำนักงานที่มีระบบบริหารจัดการพื้นที่ที่ดีกว่า ทั้งเรื่องการรักษาความปลอดภัยและมีบริเวณให้จอดรถ เป็นต้น

ในเรื่องของถนน หรือ ทางสาธารณะประโยชน์นั้นยังมีเรื่องที่ให้คุยสู่กันฟังได้อีกหลายเรื่องทีเดียวครับ ไม่ว่าจะเป็นถนนที่จดเป็นภาระจำยอม, ทรัพยสิทธิ์, สามยทรัพย์ ฯลฯ