ในบรรดา คอนโดมีเนียมมือสอง ที่มีขายกันอยู่ในตลาดน้้น แต่ละแห่ง ก็จะมี ข้อเด่น ข้อด้อยที่แตกต่างกันไป ทั้งในเรื่องทำเลที่ตั้ง ราคา ลักษณะทางกายภาพ และ สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้ ดังนั้น สิ่งแรกที่คุณควรจะต้องรู้ให้ชัดเจนก่อนที่จะเลือก ซื้อคอนโด มิเนียมก็คือ วัตถุประสงค์ของการซื้อนั้น ว่าเป็นการซื้อ เพื่ออยู่อาศัย, ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ หรือ ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเข่า เป็นต้น
ถ้าเรา ชัดเจนในวัตถุประสงค์ และ ความต้องการของเราแล้ว เราจะสามารถ เลือกการลงทุน และ การ ซื้อคอนโดมิเนียมได้ดี และ ตรงความต้องการ มากขึ้น
จะ เลือกซื้อคอนโด ต้องใส่ใจอะไรบ้าง ?
ตัวอย่างเช่น เราต้องการ ซื้อคอนโด มีเนียมมาเพื่อปล่อยให้เช่า ถ้าเป็นวัตถุประสงค์นี้ สิ่งแรกที่เราจะต้องรู้คือ ใครคือกลุ่มลูกค้าของเรา ? นักศึกษา, พนักงานบริษัท, ข้าราชการ ฯลฯ ดังนั้น คอนโดที่เราคิดจะลงทุน ก็ควรจะเป็น คอนโดที่มีที่ตั้งไม่ไกลไปจากแหล่งลูกค้า มิฉะนั้นก็จะหาลูกค้าได้ยากขึ้น เป็นต้น ส่วนลำดับถัดมาหลังจากที่เรารู้วัตถุประสงค์ และ กลุ่มเป้าหมายของเราแล้ว ก็คือเรื่องของการเลือก ซื้อคอนโด มิเนียมว่าควรจะเป็นแบบไหน และ ต้องลงทุนด้วยจำนวนเงินเท่าไหร่ ?
การรู้ราคาตลาด เช่าคอนโด แถวน้้นก็มีความสำคัญไม่น้อย เช่น ค่าเช่าที่รับกันได้ อยู่ในราคาระหว่าง 6,000-7,000 บาท ต่อเดือน ดังนั้น เราก็ต้องหา ซื้อคอนโด ที่ราคาไม่สูงมากนัก มาเพื่อปรับปรุงและปล่อยให้เช่าเป็นต้น เพราะถ้า ซื้อคอนโด ระดับ 3-4 ล้านบาท มาเพื่อปล่อยเช่า ในราคานี้ ก็ คงจะอยู่ในสภาวะขาดทุน ตั้งแต่ เริ่มต้น
สูตรสำเร็จ ของการ ตั้งราคา เช่าของคอนโด นั้น กูรูบางท่าน ให้ข้อคิดไว้ว่า ค่าเช่า ที่ได้ต่อเดือน ควรเท่ากับ ประมาณ 1% ของ เงินลงทุน ก็จะเป็นค่าตอบแทนที่เหมาะสม เช่น ถ้าเรา ซื้อทรัพย์มาในราคา 1 ล้านบาท เราก็ควร มีรายได้จากค่าเช่า 10,000 บาท ต่อเดือน เป็นต้น
ซึ่ง คงเป็นเรื่องยากมาก ถ้าจะเป็นการ ซื้อคอนโด ใหม่เพื่อมาปล่อยเช่า ในราคาเท่านี้ เพราะ ถ้าเป็นการ ซื้อคอนโด ใหม่อย่างน้อย ก็มีราคา มากกว่าห้องละ 2 ล้านบาท ในปัจจุบัน ซึ่งโอกาส ที่จะมาปล่อยเช่าได้เดือนละ 20,000 บาทนั้นเป็นเรื่อง ที่ยากมาก
ดังนั้น เราจึงควรมองการลงทุนใน คอนโดมีเนียมมือสอง หรือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาถูก กว่านั้น อาจจะได้มาจากการขายทอดตลาด หรือ เจ้าของต้องขาย เพราะร้อนเงิน ซึ่ง จะทำให้เราได้ต้นทุนของ คอนโด มาไม่สูงมาก และลงทุนปรับเปลี่ยน ตกแต่ง เพิ่มเติมอีกสักนิด ก็จะสามารถมีทรัพย์ที่ทำกำไร จากค่าเช่าได้
หลัก 10 ประการ ในการ เลือกซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัย
แต่ถ้า เป็นการ ซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัย เราคงต้องมองในมุมที่ต่างออกไป โดยเฉพาะ เราต้องคิดว่า เราจะต้องอยู่อาศัยที่นั่นไปอีกอย่างน้อย 5 – 10 ปี ดังนั้น สิ่งที่เรา ควรจะต้อง คำนึงถึงคือ
- การคมนาคมสะดวกสบาย
การคมนาคมเข้าและออกจากที่พักอาศัยนั้นมีความอย่างมาก ลองนึกถึงสภาพของห้องพักเราที่ต้องเดินเข้าซอยไปสักห้าร้อยเมตรในวันที่แดดออกเปรี้ยง หรือ ฝนฟ้าตกกระหน่ำ เมื่อเทียบกับการมีคอนโดที่ออกจากรถไฟฟ้าก็มีทางเดินเชื่อมเข้าสู่ตัวอาคารเลยทันทีว่าจะมีความแตกต่างกันแค่ไหน ?
นี่ไม่นับเรื่องต้นทุนของการเดินทางที่หากเราไม่ได้ใช้รถยนต์แล้วยังต้องมาเสียค่ามอเตอร์ไซค์รับจ้างเดินทางเข้าออกทุกวันแล้วล่ะก็นับรวมๆกันเป็นต้นทุนการอยู่อาศัยที่ไม่น้อยเลย
หรือแม้แต่ทางเข้าและออกของคอนโดเรา กลับมาอยู่ในเส้นทางที่เป็นถนนวันเวย์ ซึ่งแม้จะเข้าออกได้สะดวกแต่การจะไปไหนมาไหนนั้นก็ต้องมีการเสียเวลาอ้อมเพื่อกลับรถในระยะทางไกลๆ เป็นต้น เรื่องพวกนี้เป็นสิ่งละอันพันละน้อยที่ควรคำนึงถึงในวันที่เดินทางไปสำรวจก่อนที่จะตัดสินใจซื้อจริง
- ที่จอดรถเพียงพอ
ปัญหาที่จอดรถนั้นเป็นปัญหาที่ถือได้ว่าคลาสสิคมาก และ มีในคอนโดมีเนียมตั้งแต่ระดับกลางลงมาเกือบทุกแห่ง เนื่องจากสัดส่วนที่จอดรถกับผู้พักอาศัยนั้นโดยทั่วไปก็จะมีค่าเฉลี่ยที่ประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์
ดังนั้นถ้าสนใจที่จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสักแห่ง แล้วได้เงื่อนไขมีที่จอดรถประจำ หรือ เป็นการซื้อคอนโดพร้อมที่จอดรถส่วนตัวด้วยก็จะเป็นการตัอปัญหาจุกจิกกวนใจในอนาคตได้เป็นอย่างดี และถึงเราอาจจะไม่ได้มีรถยนต์มาจอด ที่จอดรถนี้ก็จะสามารถเป็นทรัพย์สินที่สามารถทำรายได้ให้กับเราได้หลักพันบาทต่อเดือนอีกด้วย
- ความปลอดภัยดี
คอนโดมิเนียมที่มีการลงทุนในระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีก็จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัยได้มาก ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยที่คอยตรวจสอบคนเข้า-ออก โครงการ, ระบบคีย์การ์ด, สมาร์ตคีย์, ปุ่มกดขอความช่วยเหลือฉุกเฉิน, ระบบป้องกันอัคคีภัย , ทางออกฉุกเฉิน หรือ ระบบกล้องวงจรปิด สิ่งต่างๆ เหล่านี้แม้ไม่อาจป้องกันอาชญากรรมได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่ก็ยังคงสร้างความอุ่นใจให้กับเราได้มากกว่าและดีกว่าโครงการที่มีระบบรักษาความปลอดภัยแบบพื้นฐานทั่วไป
- สภาพแวดล้อมดี
สภาพแวดล้อมถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดอีกปัจจัยหนึ่งของการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดที่อยู่อาศัย สภาพแวดล้อมที่กล่าวนี้ได้แก่ ทางเข้าออกคอนโดมิเนียม ลักษณะของชุมชนที่อยู่ใกล้เคียง การจราจร กิจการพาณิชย์ใกล้เคียง และ การใช้พื้นที่ใช้สอย อาทิ เป็นคลังสินค้าที่มีรถบรรทุกขนาดใหญ่เข้าออกอยู่ตลอดเวลา หรือ เป็นโรงงานที่มีช่วงเวลาเข้าออกงานที่มีการจราจรหนาแน่น หรือ เป็นย่าน ห้องเช่า บ้านเช่าราคาประหยัดที่ดูแล้วค่อนข้างแออัด ไม่เป็นระเบียบ เป็นต้น และไม่เพียงแต่สภาพแวดล้อมทางภูมิศาสตร์เท่านั้น สภาพแวดล้อมที่สำคัญอีกอย่างก็คือ “เพื่อนบ้าน” ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราอยู่อาศัยได้อย่างเป็นสุขหรือไม่เพื่อนบ้านนี้ก็ถือเป็นตัวแปรในอันดับแรกๆ เลยทีเดียว ถ้าโครงการมีการวางผังที่ดี ไม่แออัดเกินควร วัสดูที่ใช้มีการเก็บเสียง หรือ ใช้งานการแยกสัดส่วนได้ ก็จะเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยลดปัญหาระหว่างเพื่อนบ้านไปได้มาก เพราะข้อเท็จจริงแล้วคนเราอาจจะเปลี่ยนแปลงตัวเองได้ แต่การจะเปลี่ยนแปลงเพื่อนบ้านนั้นเป็นเรื่องยากมากหรือแทบจะเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้เลย
- สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการดี ตอบโจทย์ความต้องการของเรา
ในบรรดาคอนโดมิเนียมสมัยใหม่นั้น นอกจากจะแข่งขันกันด้วยเรื่องของ ราคา เลย์เอาท์ ทำเลที่ตั้ง และเทคโนโลยีอัจฉริยะแล้ว เรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการก็ดูจะเป็นอีกอย่างที่ผู้พัฒนาพยายามสรรสร้างให้ดึงดูดใจสำหรับการตัดสินเลือกซื้อโครงการ โดยเฉพาะในช่วงหลังนี้คำว่า “มิกซ์ยูส” จะเป็นเสมือนแม่เหล็กดึงดูดผู้ซื้อโครงการได้มากทีเดียว
ดังนั้นเวลาที่เลือกซื้อคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยนั้น เราจึงควรต้องรู้ด้วยว่าสิ่งต่างๆ ที่โครงการเตรียมให้เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยนั้น เป็นสิ่งที่เราจะได้ใช้ประโยชน์หรือไม่ ? เพราะถ้าเราไม่คิดจะใช้ประโยชน์ในสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ของโครงการที่มีให้แล้ว เราก็ไม่ควรต้องไปจ่ายค่าใช้จ่ายให้แพงขึ้นสำหรับการอยู่อาศัยกับสิ่งที่เราไม่ได้ใช้ประโยชน์
- ค่าส่วนกลางที่ไม่สูงจนเกินไป
“ค่าส่วนกลาง” ถือเป็นความรับผิดชอบต่อส่วนรวมของเรา ในการที่จะรักษาสาธารณะสมบัติและความน่าอยู่อาศัยของโครงการ เพราะในบริหารจัดการดูแลอาคารให้มีสภาพที่น่าอยู่อาศัยสะดวกสบายนั้นก็ต้องมีค่าใช้จ่ายอยู่ไม่น้อย ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้เองที่ลูกบ้านทั้งหมดต้องเป็นคนรับผิดชอบผ่านการบริหารงานของนิติบุคคลที่ได้รับการเลือกตั้งขึ้นมา
ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้เองที่จะมีการเรียกเก็บที่แตกต่างกันไปในแต่ละคอนโด แต่จะอย่างไรก็ตามก็นับเป็นค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องรับฟิดชอบ ไม่ว่าจะเป็นการถูกเรียกเก็บรายเดือนหรือรายปีก็ตาม ดังนั้นก่อนจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมก็ขอให้สอบถามถึงเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางในเบื้องต้นให้ชัดเจนด้วย
- ชื่อเสียงของ ดิวิลอปเปอร์ หรือ ผู้พัฒนาโครงการ
นอกจากสิ่งที่เราได้เห็นด้วยสายตาประเภทรูปทรงอาคาร รูปแบบห้องพัก ที่ตั้ง ฯลฯ ก่อนจะซื้อคอนโดมิเนียมเรายังควรต้องดูสิ่งที่เราอาจไม่สามารถสัมผัสได้ด้วยสายตาได้แต่กลับมีคุณภาพและความมั่นใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของเราด้วย นั้นก็คือ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการนี้จะแสดงถึงประสบการณ์และความชำนาญในการพัฒนาโครงการและความรับผิดชอบต่อลูกค้ายามที่มีปัญหาและอยู่ในระยะประกัน
ผู้พัฒนาบางรายนั้นมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับอย่างสูง บางบริษัทอาจจะได้รับการยอมรับเรื่องของนวัตกรรม บางบริษัทได้รับการยอมรับในเรื่องของดีไซน์ หรือ บางแห่งได้รับการยอมรับเรื่องความคุ้มค่าของวัสดุที่ใช้ก่อสร้างให้กับลูกบ้านเป็นต้น
- มีโอกาสขายแล้วทำกำไร
ข้อเท็จจริงอย่างหนึ่งของผู้คนที่อยู่อาศัยในคอนโดก็คือ เมื่ออาศัยไปได้จนถึงระยะเวลาหนึ่งก็มักอยากจะเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย อาจจะเป็นการขยับขยายไปอยู่บ้านเดี่ยว หรือ ย้ายออกต่างจังหวัดไปเลยเป็นต้น เมื่อถึงวันนั้นคอนโดมีเนียมก็จะกลายเป็นทรัพย์สินที่ต้องการขายออกไป และแน่นอนเจ้าของห้องทุกคนก็หวังว่าจะเป็นการขายที่สร้างผลกำไรด้วยกันทุกคน ดังนั้นเราจึงควรเลือกองค์ประกอบต่าง ๆ ของคอนโดมิเนียมให้ดีตามที่ได้กล่าวมาเป็นต้น
- ทำเลที่ตั้งดี อยู่ในย่านอาศัยที่มีความต้องการสูง
การที่เรามีคอนโดอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยในทำเลที่ดีและมีความต้องการสูง ก็จะทำให้เราเกิดความมั่นใจในการซื้อขายเปลี่ยนมือว่าจะได้ราคาที่ดีมีผลกำไรแทนที่จะประสบภาวะขาดทุน เช่น ที่ตั้งคอนโดของเราอยู่ริมแม่น้ำ และ ห้องพักของเราอยู่ฝั่งวิวแม่น้ำซี่งเป็นทิวทัศน์ที่มีแต่คนต้องการอย่ากได้เป็นต้น
- ตำแหน่งของห้องดี ทั้งทิศ, ความสูง และ ตำแหน่งห้อง
เรื่องสำคัญพื้นฐานของคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยต้องรู้ก็คือ ทิศ ชั้น ตำแหน่งของห้องพัก ซึ่งโดยทั่วไปที่เราจะรับรู้ก็คือ ห้องพักชั้นสูงๆ นั้นมักจะมีราคาที่แพงกว่าชั้นล่างในพื้นที่ที่เท่ากัน, ทิศตะวันออก และ ทิศเหนือจะเป็นที่นิยมกว่าห้องทางด้านทิศตะวันตก หรือ วิวแม่น้ำ วิวสวนก็จะมีราคาแพงกว่าวิวเมือง เป็นต้น
คำกล่าวต่างๆ เหล่านี้อาจจะมีทั้งที่ถูกต้อง และ คลาดเคลื่อนบ้าง เช่น คำกล่าวที่ว่าชั้นบนดีกว่าชั้นล่างนั้น ก็ไม่ใช่ในทุกกรณีไป โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่ชั้นบนสุดที่มีวิวทิวทัศน์ที่สวยงามนั้น อาจจะมีปัญหาเรื่องน้ำหยดจากหลังคา, ความร้อน หรือ บางครั้งน้ำประปาไหลอ่อนกว่าชั้นล่างก็ได้ บางคนที่มีประสบการณ์อยู่อาศัยในคอนโดจึงให้ความสำคัญกับชั้นที่มีความสูงกลางๆ มากกว่าที่จะอยู่ชั้นบนสุด หรือบางคนอาจจะยินดีเลือกห้องทางทิศตะวันตกที่มีราคาถูกกว่าแต่แก้ปัญหาด้วยการนำฟิล์มลดความร้อนมาติดตั้งแทนเป็นต้น
ส่วนตำแหน่งของคอนโดที่ถือว่าควรหลีกเลี่ยงเลยก็คือตำแหน่งห้องที่อยู่ใกล้กับจุดทิ้งขยะที่มีโอกาสมีกลิ่นรบกวน หรือ มีสัตว์จำพวกแมลงสาบมาเดินให้เห็น ถึงแม้ว่าคอนโดใหม่ๆ ในปัจจุบันได้ออกแบบห้องทิ้งขยะให้เป็นสัดส่วนและแยกให้ไกลออกจากห้องพักของผู้อาศัยแล้วเป็นส่วนมากก็ตาม นอกจากนั้นก็เป็นเรื่องของการควรเลือกซื้อห้องพักที่อยู่ไกลออกไปจากลิฟต์ในระดับทีเสียงจะไม่รบกวนการพักผ่อนของเรานั่นเอง
