การให้เช่าที่ดินและการเสียสิทธิครอบครอง

การให้เช่าที่ดินก็ถือเป็นการแสวงหารายได้และใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่มีอยู่ และยังมีนักลงทุนอีกมากที่นิยมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อหารายได้ด้วยการปล่อยเช่า ซึ่งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นในแต่ละชนิดก็มีกฏหมายและข้อห้ามข้อปฏิบัติที่แตกต่างกันออกไปตามชนิดของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เช่น อาคารพาณิชย์, คอนโดมิเนียม, อพาตเมนต์, บ้าน, ที่ดิน ฯลฯ

กล่าวเฉพาะที่ดิน การให้เช่าที่ดินนั้นเรามักจะเห็นการเช่าเป็นสองลักษณะดังนี้

– ที่ดินเปล่า

– ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน

กรณีของการให้เช่าทีดินเปล่านั้น อาจแยกย่อยได้เป็นสองประเภทคือ

1. เช่าทีดินเพื่อทำการเกษตร เช่นการทำไร่ ทำสวน ทำฟาร์มเลี้ยงสัตว์ ฯลฯ
2. เช่าที่ดินเพื่อทำการค้า ในกรณีนี้อาจมีการทำให้ที่ดินเปลี่ยนสภาพได้ เช่น เช่าที่ดินสำหรับสร้างโรงแรม อพาตเม้นต์ ตลาดสด ศูนย์กีฬา ฯลฯ

ข้อควรระวังในการให้เช่าที่ดิน

เราจะมาพูดกันถึงเรื่องการเช่าที่ดินเพื่อทำการเกษตรเป็นอันดับแรก การให้เช่าที่ดินประเภทนี้เป็นประเภทที่เจ้าของที่ดินต้องพิจารณาข้อสัญญาให้รอบคอบ โดยเฉพาะการเช่าที่นา เพราะกฎหมายจะให้สิทธิ์เอื้อกับผู้เช่าที่เป็นชาวนา ตัวอย่างเช่น การบอกเลิกการให้เช่าน้้นต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหกเดือน ซึ่งผู้เช่าจะยินยอมโดยดุษฎีหรือจะขอคัดค้านก็ได้นะครับ เพราะกฏหมายให้สิทธิ์ผู้เช่าก่อน ดังข้อกฏหมายที่ระบุตามนี้ครับ

การเช่าที่ทำการเกษตร – หมายถึง การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และ กิจการอื่นที่กำหนดในกฏกระทรวงถ้าไม่มีสัญญาเช่า ถือว่า ให้เช่าคราวละหกปี   ถ้าจะบอกเลิกสัญญาเช่า ต้องบอกกล่าวผู้เช่าก่อน   ดังนั้น  เมื่อจะครบรอบหกปี ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าก่อน หกเดือน และต้องปฏิบัติ ตาม พรบ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม  พ.ศ 2524  ด้วย

มาตรา ๓๗ ถ้าผู้ให้เช่านาไม่ประสงค์จะให้เช่านาต่อไปเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่านาตามมาตรา ๒๖ ผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาการเช่านาไม่น้อยกว่าหกเดือนพร้อมทั้งแจ้งให้ คชก. ตำบล ทราบด้วย และเมื่อ คชก. ตำบล ได้รับแจ้งแล้ว ให้มีหนังสือสอบถามผู้เช่านาว่ายังประสงค์จะเช่านานั้นต่อไปหรือไม่

ถ้าผู้เช่านายังประสงค์จะเช่านานั้นต่อไป ให้แจ้งผู้ให้เช่านาและ คชก. ตำบล ทราบภายในสามสิบวันนับแต่วันได้รับแจ้งจากผู้ให้เช่านา และให้ คชก. ตำบล ดำเนินการไกล่เกลี่ยให้ยุติ ถ้าสามารถไกล่เกลี่ยให้ยุติได้ ก็ให้ดำเนินการตามผลของการไกล่เกลี่ย ในกรณีที่ไม่อาจไกล่เกลี่ยให้เป็นที่พอใจของทั้งสองฝ่าย ให้ คชก. ตำบล พิจารณาเหตุผลและความจำเป็นของผู้ให้เช่านา ถ้าเห็นว่าผู้ให้เช่านามีความจำเป็นอันไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ที่จะใช้ที่นานั้น ก็ให้สั่งให้การเช่านาสิ้นสุดลง เว้นแต่ในกรณีที่เห็นว่าผู้เช่านาจะเดือดร้อนเกินสมควร จะให้ผู้เช่านาทำนาต่อไปอีกหนึ่งปีก็ได้

ในกรณีที่ คชก. ตำบล เห็นว่าผู้ให้เช่านาไม่มีเหตุผลและความจำเป็นที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ที่จะใช้ที่นานั้น ให้ คชก. ตำบล วินิจฉัยให้การเช่านานั้นมีผลต่อไปอีกสองปี

ผู้มีส่วนได้เสียอาจอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ตามวรรคสองและวรรคสาม ต่อ คชก. จังหวัด ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัย

คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ที่ให้การเช่านาสิ้นสุดลงตามวรรคสอง ให้มีผลเมื่อพ้นระยะเวลาอุทธรณ์ตามวรรคสี่และผู้เช่านามิได้อุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ในกรณีที่ผู้เช่านาอุทธรณ์ภายในกำหนดเวลา ให้ทุเลาการบังคับตามคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ไว้ก่อน จนกว่า คชก. จังหวัด จะมีคำวินิจฉัยเป็นอย่างอื่น

คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ที่ให้การเช่านายังมีผลต่อไปตามวรรคสาม ให้มีผลบังคับได้ทันทีจนกว่า คชก. จังหวัด จะมีคำวินิจฉัยเป็นอย่างอื่น

หมายเหตุ  “ศชก.ตำบล” คือ คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล

จะเห็นได้นะครับว่าการให้เช่าที่ดินเพื่อทำการเกษตรโดยเฉพาะทำนานั้นเป็นเรื่องที่มีความละเอียดซับซ้อนทางด้านกฏหมายอยู่ไม่น้อยทีเดียว ดังนั้นหากมีใครมาติดต่อเพื่อขอเช่าที่ดินเพื่อทำนาก็ควรจะได้รู้ข้อกฏหมายนี้ไว้นะครับจะได้ไม่ต้องพบกับความยุ่งยากในภายหลัง

การให้เช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์

หากเรามีที่ดินแปลงสวยๆ ในเมืองสักแปลงแถมยังอยู่ในย่านการค้าและยังไม่ได้ใช้ประโยชน์อีกต่างหาก เรื่องที่จะต้องมีเข้ามาหาเราค่อนข้างแน่นอนก็คือ จะมีผู้ที่สนใจในที่ดินแปลงนี้นั้นติดต่อมาเพื่อขอซื้อ หรือ เช่าเพื่อทำประโยชน์ ซึ่งถ้าเราเห็นว่าที่ดินแปลงนี้นั้นหากขายไปก็จะเสียดายและอาจไม่สามารถหาที่แบบนี้ได้อีกในอนาคต แต่ครั้นจะเก็บไว้เฉยๆ ก็ไม่เกิดรายได้ทีงอกเงย แถมยังต้องมาจ่ายภาษีไปเปล่าๆ อีก

สิ่งที่เราควรพิจารณาก็คือ การให้เช่าที่ดินแปลงนี้เพื่อทำประโยชน์ และเมื่อมีการให้เช่าที่ดินแล้วก็จะเกิดผลผูกพันธ์ระหว่างผู้เช่า และ ผู้ให้เช่า ดังนั้นเพื่อความชัดเจนและหลีกเลี่ยงจากข้อขัดแย้งในภายหน้า การให้เช่าที่ดินนั้นควรต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุรายละเอียดทั้งหมดให้ชัดเจน เช่น ราคาค่าเช่า, ระยะเวลาที่ให้เช่า, วัตถุประสงค์ในการเช่าและประเภทในการพาณิชย์, กรรมสิทธิต่างๆ ในทรัพย์ติดที่ดินก่อนเช่า หรือ หลังเช่า, ความรับผิดชอบต่อการเปลี่ยนแปลงรูปที่ดิน, ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน ฯลฯ รวมถึงเงื่อนไขต่างๆ เช่น การเช่าช่วง, สิทธิ์การเข้าตรวจสอบที่ดิน ฯลฯ โดยต้องระบุให้คู่สัญญาได้เห็นชัดเจนและยอมรับก่อนที่จะทำสัญญา เพื่อที่จะได้มีความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันทั้งสองฝ่าย

และในการทำสัญญานั้นก็ควรศึกษาข้อกำหนดของกฏหมายให้ชัดเจน เช่น ถ้าเป็นการเช่าระยะยาวตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปต้องไปจดหนังสือเช่าที่ดินหรือทำสัญญากันที่สำนักงานที่ดินเป็นต้น

การเสียสิทธิ์ครอบครองที่ดิน

สำหรับท่านที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดินอยู่ในมือแล้วนั้น อย่าได้ชะล่าใจไปว่าที่ดินผืนนั้นหรือแปลงนั้นจะอยู่กับท่านไปจนวันตายนะครับ เพราะในระหว่างการถือครองนั้นอาจมีเหตุที่ทำให้ท่านต้องเสียกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินของท่านไปบางส่วนหรือทั้งหมดก็เป็นไปได้เช่นกัน ซึ่งการเสียสิทธิ์ครองครองนั้นก็มักจะมาจากสาเหตุดังนี้

1.การครอบครองปรปักษ์

2.การไม่ไปยืนยันสิทธิ์หรือคัดค้านกา่รรังวัด

การครอบครองปรปักษ์

เรื่องของการครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นเรื่องที่มีความเข้าใจคลาดเคลื่อนกันอยุ่มาก คนทั่วไปมักจะสรุปกันว่าครอบครองปรปักษ์หมายถึง การที่มีผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเราอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 10 ปีหรือมากกว่าโดยไม่มีการคัดค้าน ผู้เข้าครอบครองก็จะได้สิทธินั้นไปตามกฎหมาย ซึ่งข้อความนี้ไม่ถูกต้องไปทั้งหมดครับ เพราะยังขาดใจความสำคัญในการที่จำได้ที่ดินมาในการครอบครองปกปักษ์ก็คือ ผู้ครอบครองปกปักษ์นั้นจะต้องไปขอยื่นครอบครองปรปักษ์พร้อมเอกสารสิทธิจากทางกรมที่ดินด้วย ถ้าไม่มีการคัดค้านและสามารถออกเอกสารสิทธิได้แล้วจึงถือว่าการครอบครอบปกปักษ์นั้นมีผลสมบูรณ์

เห็นไหมครับว่าที่ดินของเราแม้ว่าจะถูกผู้อื่นครอบครองปรปักษ์ไปแล้วเราก็ยังมีสิทธิที่จะต่อสู้เพื่อให้ได้สิทธิครอบครองกลับคืนมาได้ แต่ถ้าผู้ครอบครองปรปักษ์ได้ดำเนินการจนเสร็จสิ้นกระบวนการอย่างถูกต้องแล้วเราก็จะเสียสิทธิในการครอบครองที่ดินแปลงนั้นไปอย่างถาวร

ดังนั้นอย่าลืมหมั่นไปดูแลที่ดินของท่านบ้างนะครับ มิฉะนั้นอาจเสียสิทธิการครอบครองไปได้

การไม่ไปยืนยันสิทธิ์หรือคัดค้านการรังวัด

นอกจากการครอบครองปกปักษ์แล้ว ยังมีเหตุให้เรามีโอกาสสูญเสียการครอบครองทีดินในบางส่วนได้ เช่น มีเอกสารแจ้งรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงที่ติดกับเรามาถึงบ้าน แต่เราเมินเฉยไม่ได้ไปร่วมดูการรังวัด และ ปล่อยให้การรังวัดนั้นผ่านพ้นเกินไปแล้วกว่า 90 วันโดยที่ไม่ได้มีการตรวจสอบหรือคัดค้านในกรณีที่เห็นความผิดปกติ ทางกฏหมายก็จะถือว่าการรังวัดนั้นมีผลอย่างสมบูรณ์ ซึ่งกรณีนี้ก็อาจจะทำให้เราสูญเสียที่ดินบางส่วนไป

ดังนั้นเมื่อเราได้รับเอกสารแจ้งให้ไปร่วมดูการรังวัดที่ดินของแปลงข้างเคียงก็ขอให้มีความสนใจในการตรวจสอบการรังวัดนั้นสักหน่อยก็จะไม่เสียสิทธินี้ไปครับ